Surroga Mutuo: Come Funziona e Quali Vantaggi offre Rinegoziare

Il contratto di mutuo, in particolare se di entità elevata come quello di solito necessario per l’acquisto della prima casa, negli anni può risultare non in linea con i tassi di interesse attuali. Questo avviene quando tra il momento della stipula e quello successivo vi è una riduzione del costo del denaro. In questi casi è possibile procedere alla surroga del mutuo per ottenere anche un importante risparmio sulla rata mensile. Ecco di cosa si tratta.

Cos’è la Surroga (o Rinegoziazione)?

La surroga del mutuo è anche conosciuta come sostituzione del mutuo, cioè il contratto originario viene sostituito da un nuovo contratto con una banca diversa e si possono ottenere condizioni più favorevoli, rispetto all’originale sottoscrizione del mutuo prima casa ad esempio. La disciplina sulla surroga del mutuo trova il suo fondamento nell’articolo 1202 del codice civile che appunto prevede la surrogazione per volontà del debitore, ma mancando una disciplina specifica dell’istituto, fino alla Legge Bersani del 2007 non ha mai avuto applicazione. Il significato della parola surroga sta ad indicare una rinegoziazione del mutuo, si vanno quindi a modificare le condizioni iniziali con cui era stato stipulato orginiriamente per ottenerne alcune più vantaggiose.

Questa normativa è stata una sorta di atto emergenziale, proprio per questo adottata con decreto legge, convertito poi con legge 40 del 2007. Fattore scatenante è stata la crisi economica piombata sull’Italia, infatti in seguito a tale evento le persone che non riuscivano più a pagare la rata del mutuo erano numerose e i tassi di interesse calcolati quando l’economia era solida erano troppo elevati per le condizioni attuali di mercato. .

L’obiettivo della Legge Bersani era sostenere le famiglie, ma anche le aziende che in questo modo potevano avere maggiori opportunità di mantenere la produttività. Con il tempo la disciplina è stata più volte mutata ed oggi è parte del TUB (Testo Unico Bancario). È bene precisare fin da subito che la surroga, in base alla disciplina, può essere concessa solo per l’importo residuale del mutuo originario, quindi non si possono chiedere alla nuova banca nuove somme, ma semplicemente si sostituisce il creditore per le somme ancora dovute.

Vantaggi e Risparmio Economico

I vantaggi per chi decide di chiedere la surroga del mutuo sono di tipo economico, e possono essere importanti sia per mutuo a tasso fisso, sia per mutuo a tasso variabile. Solitamente si arriva alla surroga dopo aver chiesto alla propria banca la rinegoziazione delle condizioni del mutuo, quindi una riduzione del tasso di interesse, dell’importo della rata, della tipologia di tasso, ad esempio da variabile a fisso o viceversa.

In caso di diniego, nella maggior parte dei casi, i debitori chiedono il subentro di un’altra banca che offre condizioni più favorevoli. La disciplina prevede che la banca che inizialmente ha erogato il credito non possa rifiutare la surroga del mutuo, certamente se non vuole perdere il cliente può proporre condizioni più favorevoli, ma resta nella facoltà del cliente decidere se rinegoziare o procedere alla surroga.

I vantaggi però non finiscono qui perché in base alla normativa vigente è previsto anche che il debitore non debba sostenere oneri per stipulare tale atto, quindi non vi sono spese, anzi, la disciplina prevede anche la nullità di qualunque atto posteriore alla surroga che dovesse prevedere oneri per il debitore. La normativa prevede anche che il finanziatore originario, quindi la prima banca, all’atto della richiesta della surroga non debba ritardare la conclusione della procedura e per rendere concreta tale tutela prevede che nel caso in cui, per fatto del creditore originario, i tempi superino i 30 giorni, il debitore debba essere risarcito di un valore pari all’1% del valore di finanziamento per ogni mese o frazione dello stesso. Appare quindi evidente che la procedura è volta a tutelare a pieno il debitore.

Come richiedere la surroga del mutuo e quando si può fare

La surroga del mutuo può essere richiesta per i prestiti ipotecari concessi per l’acquisto della prima casa, seconda casa e per i prestiti di liquidità, cioè chiesti, ad esempio, per sostituire i macchinari della propria azienda. Può essere chiesta anche nel caso in cui si tratti di prestiti INPDAP. L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale. Nel primo caso vi è la stipula del nuovo contratto di mutuo tra il debitore e la nuova banca.

Le condizioni di questo nuovo contratto non possono incidere sulle somme che, come detto, corrispondono a quanto ancora dovuto dal debitore alla banca originaria, BNL o Unicredit ad esempio, ma possono incidere su tasso di interesse, spese per il mutuo, ad esempio il costo incasso rata, e anche sull’importo della rata e quindi sulla durata del piano di ammortamento. A questo punto c’è un secondo atto unilaterale stipulato dalla prima banca. Si tratta di una quietanza, autenticata dal Notaio, in cui la prima banca dichiara l’estinzione del mutuo per surrogazione con impegno però a non cancellare l’ipoteca inizialmente prevista, questa, infatti, dovrà andare a beneficio della seconda banca. Questo atto evita alla seconda banca di dover riscrivere nuovamente l’ipoteca aumentando i costi per il debitore.

La seconda tipologia di surroga è trilaterale, in questo caso vi è un solo atto tra la banca originaria, la nuova banca e il debitore. Nel nuovo contratto saranno comprese le nuove condizioni del mutuo, l’estinzione del contratto originario con la prima banca e la dichiarazione di questa di non cancellare l’ipoteca originaria che quindi continuerà ad essere garanzia per questo nuovo contratto.