Cedolare Secca per contratti di Affitto e Locazione: La Guida Completa

La cedolare secca è un regime opzionale e facoltativo, per locazioni fra privati di immobili abitativi locati. Introdotta dal governo Berlusconi nel 2011. Risulta più conveniente del regime fiscale IRPEF, ha una aliquota più bassa, infatti l’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone annuale. Sicuramente un beneficio economico per i locatori privati di immobili. Inoltre, non ha addizionali regionali e comunali IRPEF, imposta di registro e di bollo.

Un contratto di locazione che si avvale del regime di cedolare secca esclude il reddito dal complessivo, e su questo non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni ma va incluso nel reddito totale per il riconoscimento delle spettanze, della determinazione di deduzioni, detrazioni e nella determinazione del calcolo Isee. Sono escluse le agevolazioni e detrazioni quali la determinazione della condizione dei familiari fiscalmente a carico, il calcolo delle detrazioni IRPEF per carichi di familiari, per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi. Sicuramente presenta vantaggi rispetto ad un contratto di locazione libero o concordato soggetto ad aliquote IRPEF. Il piano casa del 2014 (governo Renzi) ha ulteriormente abbassato la cedolare secca per contratti d’affitto a canone concordato della durata di tre anni più due dal 15% al 10%.

Chi può usufruire del contratto di locazione con cedolare secca?

I locatori, ovvero persone fisiche e privati che non sono rappresentanti di imprese arti o professioni. Devono essere i proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile, anche per esempio l’usufrutto. Una novità è stata introdotta con il decreto legge sulla casa (d.l 47/2014) che ha dato la possibilità di avvalersi della cedolare secca nei contratti di locazioni di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro e in quelli per studenti universitari. Inoltre, anche, in casi in cui vi sia un contratto di locazione breve, di durata inferiore a trenta giorni. In questa situazione non vi è obbligo di registrazione. Non possono accedere a questa forma di contratto le società di capitali, di persone fisiche, gli enti commerciali e gli enti non commerciali. Sono esclusi anche i conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Quali immobili possono essere locati con questo regime?

L’agenzia delle Entrate ha determinato in una tabella (consultabile sul sito della stessa) quali sono gli immobili che possono essere assoggettati a regime di cedolare secca. Le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della categoria A10 -ovvero uffici e studi privati. Sono considerate assoggettabili a contratto di locazione con cedolare secca anche le pertinenze di queste categorie. L’opzione con cedolare secca ha la durata per l’intero periodo del contratto di locazione e per gli anni successivi. Il locatore, in qualsiasi momento, previo preavviso di almeno due mesi, può esercitare la facoltà di revoca di cedolare secca.

Cedolare Secca

Cedolare Secca

Vantaggi e svantaggi per conduttore e locatore

La scelta della cedolare fa effettuata al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Entro il termine di trenta giorni della registrazione del contratto, il locatore deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui comunica avvenuta registrazione e opzione di avvalersi della cedolare secca. Un contratto con cedolare secca da al conduttore la certezza di non subire aumenti annuali del canone di affitto sulla base dei dati ISTAT, per tutta la durata della locazione.

Di conseguenza crea per il locatario alcuni svantaggi:

  • di non poter applicare aumenti di canone per l’intera durata del contratto con opzione di cedolare secca.
  • in caso di aumento dell’inflazione, e non avendo altri redditi, di essere costretto a percepire sempre lo stesso canone.

È preferibile, solo in questo caso, optare per la tassazione IRPEF che permette la possibilità di avere a detrazioni d’imposta sulla prima parte del reddito e a varie deduzioni come spese mediche, detrazioni per ristrutturazione e riqualificazione energetica degli immobili. Conviene, invece, per il locatore che ha altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF, più sale il reddito diverso dall’affitto più aumenta l’aliquota IRPEF fino al 43% per contratti d’affitto a canone concordato. Inoltre il legislatore ha previsto un’ulteriore aliquota ridotta per i contratti di locazione:

  • i comuni che hanno carenze di unità abitative come: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia. Ha incluso anche i comuni che confinano con gli stessi.
  • comuni ad alta intensità abitativa secondo una tabella CIPE.

L’aliquota per questi casi, dal 2013, è passata dal 15% al 10%, la stessa si applica ai comuni che vivono lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi (terremoti, inondazioni, straripamenti e similari). Quali novità nel 2017? La prima importante novità è quella di poter avere una aliquota agevolata al 10% anche per i contratti transitori nei comuni ad alta intensità abitativa. La seconda novità è che il versamento della cedolare secca segue lo stesso iter dell’IRPERF, ovvero il 30 Giugno per il saldo del 2016 e l’acconto del 2017.

Articoli Collegati

Paesi Black List: Elenco e Lista Aggiornata dei Paesi in Black List Il Ministero dell'Economia e l'Agenzia delle Entrate aggiorna costantemente la lista di quei Paesi nei cui confronti l'Amministrazione Finanziaria ha ...
Codice Tributo 3958: cos’è e come usarlo nella compilazione dell’... L’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle imposte si avvale di un sistema di codici tributo. Per codice tributo si intende una serie di cifre uni...
Codice Tributo 3944 TARI: Cos’è e come si usa nell’F24 Orientarsi tra i vari codici tributo e la compilazione dei rispettivi moduli oggi non pare così immediate; il 3944 TARI è uno dei più comuni, proviamo...

Leave a Reply

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

banner